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三线城市房价即将迎来首轮下跌
来源：滕讯博客 作者：吴其伦 发表于 2011年02月14日 14:38
今年春节笔者在湖南武冈（一个县级市）度过。走亲访友时，笔者均会被人问及未来房价走势，问者无一例外均为拥有多套住宅的投资客。对此，笔者笑而不答反问其作何打算，令笔者吃惊地是他们观点惊人一致：过完年就设法抛盘。问其缘由，他们均表示中央决心这么大，房价必跌，早抛早安心。
笔者将此发于微博，并表明中国房价将普跌的观点。此观点引来一些博友的不同意见。博友王涛说：“这种情况只会在一线城市出现，二线城市会做调整，进入谷底后有望快速弹出，三线城市几乎坚挺而难以撼动。”对于王涛观点，笔者不予苟同，笔者认为，三线城市房价即将迎来首轮下跌，理由如下：
首先，本轮调控并非仅仅针对一线城市，而是针对全国市场。无论是“新国十条”、“9.29新政”、还是“新国八条”，这些调控中的限贷、土地调控、房地产行业监管以及历次上调存款储备金率、加息等政策均针对全国。这些政策能在很大程度上打击三线城市投机（投资）客的心态，令其获利预期降至冰点，从而选择观望或割肉离场，房价下跌是必然。
其次，三线城市的房价泡沫已经非常严重。很多人只看到三线城市房价绝对值较低，房价均价在4500元/平方米左右，很多人都认为较之上海、北京的20000元/平方米还有很大距离，于是他们认为三线城市的房价不会跌。可依笔者看来，三线城市的房价前期涨幅已经过大，已经严重透支了未来的需求。
以笔者所熟悉的江苏连云港为例，2009年连云港市区商品房均价为每平方米3656元。而连云港市区居民年人均收入为16850元。这样，以90平方的房子、每户两个人获取收入进行计算，连云港的房价收入比达到9.7倍。按照国际公认的标准，房价收入比在4—6倍之间。由此可见，连云港的房价泡沫已经非常严重。
而其他三线城市，尽管房价泡沫程度不同，可从近年来房价涨幅来看，所有三线城市的房价均已超出当地居民的承受能力范围。房价上涨过快，严重透支了未来的需求，加之，在政府最严调控的大环境下，民众必将选择观望。这样，市场需求将在未来相当长的时间内大幅减少，在供过于求的市场态势下，房价下跌是必然。
第三，三线城市房地产市场的投资比重已经非常大。房改之初，由于房地产还不怎么热、炒房团尚未触及、房价上涨还比较慢等原因，三线城市购房人群中投资比例还处于低位。而近年来，尤其是2009年，三线城市购房人群中投资比重日益增加。政府此轮调控的核心是打击投机、抑制投资，这样，对于投资较为严重的房地产市场，势必产生较大的影响。
第四，三线城市保障房供应力度日渐加大。2010年，连云港市已安排实施廉租住房833套，总面积5.23万平方米，经济适用住房6040套，总面积52.08万平方米。同时，通过开发园区和大中企业自筹、新建等方式，新增公共租赁住房4000套(间)，总面积20万平方米。为解决中低收入家庭、新就业人员和外来务工人员住房困难，还实施了公共租赁住房建设。
综上，结合各三线城市成交锐减，市场观望气氛日渐浓厚，开发商融资变得更加困难等因素，加之，在过去几年，三线城市房价一直处上升通道等因素。笔者以为，三线城市房价将迎来首轮下跌，今年的跌幅将至少超过10%。
[本帖由 版主 于 2011-02-15 11:48 AM 编辑]
