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二三线城市房价涨幅高于一线城市 楼市调控难松
发布：2012年08月02日01:18 来源：经济参考报 作者：高伟 梁倩
二三线城市涨幅明显高于一线城市，专家预测楼市调控继续从严
中指院8月1日发布的百城住宅价格指数显示，7月份70个城市住宅平均价格环比上涨。值得注意的是，此次价格上涨主要集中于二三线城市，而一线城市房价则相对平稳。
专家表示，中央对楼市调控态度坚决，不少地方开始严厉执行相关细则，未来楼市政策仍然延续从紧趋势。
涨多跌少
七成城市房价环比上涨
中国指数研究院发布的报告称，7月全国100个城市(新建)住宅平均价格为8717元/平方米，环比6月上涨0.33%。其中70个城市环比上涨，30个城市环比下跌。与上月相比，环比上涨的城市个数增加25个。而同比来看，全国100个城市住宅均价连续第4个月下跌，跌幅为1.77%，比上月缩小0.13个百分点。
中指院分析称，总体来看7月百城住宅平均价格自6月止跌后再次环比上涨，且同比跌幅进一步收窄。链家地产市场研究部常清告诉《经济参考报》记者，“从数据来看，7月房价环比上涨的城市较6月有明显增多，整体上房价止跌态势已经形成。”
常清认为，造成7月多城价格环比上涨原因主要在于，“一方面是因为成交增长推动价格上涨。7月份多地成交量创调控后新高，短期的供需失衡导致了市场参与者的心理发生转变，部分恐慌性购房者增加”。另外，则是信贷政策方面的利好效果开始体现。“经过前后两次降息，利率累计下调0.5%，购房成本降低不仅刺激了购房热情，对于市场未来预期影响则更为明显。”
值得注意的是，7月份出现环比上涨的城市集中在二三线城市，且涨幅明显高于一线城市。数据显示，7月份北京、上海等十大城市住宅均价为15470元/平方米，环比上月上涨幅度为0.27%，与去年同期相比则下跌2.32%，是连续第7个月同比下跌。尤其是上海，德佑地产研究主任陆骑麟告诉记者，7月全市商品住宅成交面积为78.9万平方米，与6月突破百万平方米的成交水平存在较大差距，尤其是7月下半月，成交出现了一定的下行趋势。
而在住宅价格环比上涨的70个城市中，涨幅前十位的城市依次是：聊城、芜湖、台州、西宁、湘潭、无锡、淮安、重庆(主城区)、乌鲁木齐、洛阳等二三线城市，且上涨幅度均超过1%。除此之外，环比出现上涨的其他60个城市中，还有连云港、哈尔滨等12个城市涨幅超过1%(含1%)。
北京中原市场研究部总监张大伟告诉《经济参考报》记者，最近两个月的房价指数基本反映了当下市场的实际情况，全国主要城市的确出现了明显的涨多跌少现象。而在正常的市场情况下，只要成交量回升，价格肯定会上涨，并不会出现量涨价跌或者量涨价停滞的现象。他进一步表示，“实际上最近几个月的成交量复苏已经明显使得很多城市房价出现上涨，部分城市价格已经接近历史最高点。”
市场回暖
“降价促销”活动减少
中指院在报告中称，除了近期央行连续降息、降准，对首次置业及改善性需求起到一定程度的刺激作用外，“部分品牌房企开发的项目在成交量带动下，主动调高价格或取消折扣，另一方面，高端市场的走热也拉高了市场整体价位，使得7月百城价格再次上涨”。
事实上，随着近几个月楼市回暖，上半年房企库存压力逐步开始减轻。链家地产市场研究部根据部分房企披露的年中财报分析发现，在3月以来的市场回暖背景下，房企去库存效果与年初相比已经有明显提升，并且经营压力也开始缓解。
中原地产张大伟也认为，成交量持续走高是开发商敢于提价的主要动力。根据中原市场研究部统计数据，“7月份全国主要城市的成交量再创新高，全国主要54个城市签约量接近28万套，比创下两年来新高的6月份26.1万套的成交量进一步上涨了7%”。
上海易居房地产研究院高级研究员苏艳称，目前房地产开发企业基本熬过了资金最紧张的时点。“若下半年房企资金状况进一步缓解，将会对楼市产生更积极的影响，房企投资信心也会明显增强，而楼盘降价促销的动力则会相应减小。”
苏艳告诉《经济参考报》记者，当前房企融资环境正在持续改善。受国内经济超预期下滑的影响，全年稳增长的压力加大，货币政策趋于放松。“尤其连续两次降息标志货币和信贷政策的实质性放松。虽然开发贷依然偏紧，但房地产开发企业融资环境总体上将有所改善。另外，首套房贷款利率优惠等也有利于个人购房贷款的申请。”
“如果房企资金状况缓解，在楼市回暖的同时作用下，房价下跌可能性将会减小。”苏艳进一步预测，自2011年三季度之后，不少开发企业陷入了资金困境，纷纷打折促销以回笼资金。“预计不少房企下半年将减小打折促销的幅度，甚至转而提价，这对于国家抑制房价反弹的调控措施，是一种考验。”
中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌对《经济参考报》记者表示，虽然房企资金状况缓解，促使涨价冲动，但是在政策高压下，如果继续提价，一方面会引起政府出台更严厉、更行之有效的调控政策，另一方面，消费者从恐慌渐渐冷静下来后，客观判断市场未来趋势，若价格涨幅明显，则会选择继续观望，最终使企业得不偿失。
政策趋严
地方相继表态调控从紧
中山市决定自8月1日起执行新的公积金贷款政策。内容包括，“二套房首付比例提高至6成。贷款利率上浮10%，贷款额度降到30万元。其次，暂停发放三套(含)以上个人住房公积金贷款”。
常清告诉记者，“从目前的趋势看，二三线城市相对宽松的公积金政策有进一步收紧的可能。”公积金政策整体从严，或将促使部分能力不足且需求不紧迫的购房者暂缓购房，对于消费者的心理预期产生较大影响，尤其是在当前市场上涨走势明显的情况下，从严的政策促使消费者购房情绪逐渐平稳。
宏观政策趋紧信号愈加明显。日前，国务院宣布对房地产市场调控政策措施落实情况开展专项督查。中国银监会主席尚福林也指出，今年下半年，银监会将坚决贯彻落实国家房地产调控政策，继续强化房地产贷款风险防控，加强房地产信托风险管理。
7月27日，上海发布《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，进一步重申坚持调控政策。7月31日，北京市住建委相关人员亦表示，北京下半年将继续从严执行住房限购政策，并透露，针对5、6月份楼市量价齐升情况，住建委已临时采取了对企业的约谈和告诫，在商品房预售审批过程中进行价格引导和监督。
业内人士认为，中央层面近期的频繁表态已经对此前“微调不断”的地方政府起到一定震慑作用。尤其是国务院7月24日发布通知称，相关部委将对16个省(市)房地产市场调控进行督察，进一步推动政策措施落实，抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果。
接近住建部的人士透露，此次重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。对落实房地产市场调控政策措施有偏差、不到位的，国务院督查组将督促进行整改。
顾云昌表示，地方由于财政压力，动作频频。此次督查，一方面显现中央对调控的决心不仅在口头，而且也在落实，另一方面，再次释放坚决执行房地产调控的强烈信号。督察组已经检查到的省份，山东、河北、湖北等在听取督察组意见后已经表示，“对发现的问题将高度重视，举一反三，尽快整改到位，继续严格执行国家房地产调控政策。”
“政策趋严会抑制开发商的涨价冲动，增加其降价压力。”德佑地产研究主任陆骑麟认为，上周末上海颁布了旨在严格执行调控的“沪六条”，虽然并未提出新的调控政策，但是在楼市成交已经出现一定下行趋势的情况下，有效抑制开发商的涨价冲动，增加其降价压力。
“中央层面释放的多次信号再次影响了消费者的预期。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，“市场真正看到中央层面的调控决心，以致部分已经动心的消费者，重新回归到继续观望的队伍行列。因此，下阶段成交量将在逐步趋稳的同时上浮，价格方面将在短期内维持小幅上下震荡。”
