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房价为何不跌反涨？
转发：‘2012-08-21 来源:腾讯网《财经观察》
7月份中国70个大中城市的平均房价环比出现上涨，在下降八个月之后连续第二个月小幅走高，北京等城市真实的房价恐怕比统计局的数据涨得更加凶猛，房价再次上行趋势几乎已经确立。虽然在舆论上中国坚持房地产调控坚定不动摇依然旗帜鲜明、立场坚定，但实际上除了对个别过火的城市打压之外，中央对多数地方政府采取了睁一只眼闭一只眼的态度。楼市调控，基本已经蜕变为光打雷不下雨了。
背景：上半年大房企在销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下，获得大量的现金，房价缺乏下降动力，而上涨的动力却十足。
广东某市政府报告指出，在房地产调控政策未现放松前提下，地方很难突破国家政策框架调整地产政策，但考虑到国内外经济形势变化，预测中央楼市调控会有所放松。
房价上涨拐点来临
楼市底部还没来得及确认就已经扬长而去
国家统计局近日公布了7月70个大中城市住宅销售价格变动情况，70个大中城市中新建商品住宅价格环比上涨的城市达50个，6月份这一数据仅为25个，而7月上涨城市个数超过了前6个月之和。
其中，北京7月份环比上涨0.3%，广州上涨0.2%，上海与深圳环比上涨持平。而6月份北京环比0.3%，上海0.2%，广州0.2%，深圳则下跌0.1%。二线城市也不让一线独美。7月份石家庄和福州更是上涨了0.7%。整体来看，房价再次上行趋势似乎已经确立。
其实房价上涨只是楼市狂欢的表象。随着房企资金压力的逐渐释放，房价基本没有了下行动力。
房企现金流正在改善
从房企资金层上看，上半年大房企在销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下，获得大量的现金，房价缺乏下降空间，而上涨的空间却增加了。
截至8月15日，已经公布半年报的38家房企营收同比大涨，达到670亿元，同比增幅达到25.7%。在持有现金方面，以万科为例，年中持有现金超过470亿元，较年初增加37%，也远高于短期借款和一年内到期长期借款的总和。许多企业每股经营活动产生的现金净流量也比一季度有所好转。
同时，不少房企负债率呈现不同幅度的下降趋势。龙头房企万科，中期净负债率为22.8%，较年初的23.8%进一步下降。招商地产中期净负债率24%，较年初下降2.5%。
虽然开发贷仍然偏紧，但房企融资环境在持续改善。今年上半年，企业自筹资金在本年资金来源中占比42.9%，比去年全年提升2个百分点。
由此可见，上半年大房企和上市房企销售业绩火爆及拿地惜金策略等开拓新的融资渠道下，获得大量的现金，房价缺乏下降动力，而上涨的动力却十足。
调控基本见底
从成交量看，全国主要城市销售成交火爆，而在保增长经济的背景下，房地产是拉动GDP的火车头和政府财政重要经济来源。
而截止到2012年8月18日，全国共有57个城市调控微调，50个城市通过，7个城市叫停，调控见底迹象愈发明显，接下来很难出台新的严厉政策。
事实上，今年3月以来，在不少地方微调楼市调控政策的刺激下，房地产市场出现了明显的复苏迹象。目前房地产市场最低点已经过去。
调控竟是按下葫芦起来瓢
地方政府成为此轮楼市调控主要阻力
面对早已躁动不安的楼市，中央似乎并不着恼。虽然在舆论上，“坚持对房地产市场的调控坚定不动摇”旗帜鲜明立场坚定。但在稳增长的背景下，中央对地方政府的各种刺激措施基本保持睁一只眼闭一只眼的态度。
调控“积极评价”从何而来？
特别值得关注的是，为展现中央落实房地产调控的決心，国务院7月下旬大动作派出8个督查组前往16个省市进行房地产调控的专项督察。督察结果公布，仅广东省江门市遭批，其余省市均获得“积极评价”。
这个“积极评价”很有意思。根据统计局数据，今年1月份全国大中城市中，没有城市房价上涨，2月份有4个，3月份有8个，4月份有3个，5月份有6个，到6月份变成25个，7月份已经变成50个。
而根据中国指数研究院数据显示，7月全国100个城市（新建）住宅平均价格为每平方米8717元，环比6月上涨0.33%。
我们必须慨叹督察组出行的时间点多么精准。如果晚出门几个星期，恐怕就不止一个江门遭批了。
地方作祟 默许不太过火的放松
其实督察组也有苦难言，不想太驳地方的面子。
督查组认为，调控措施落实较好，但几个问题需要特别注意：一是近期一些城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化，稳定房价的压力加大。二是个别地方存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式，刺激住房消费的苗头。
问题都摆在这，不过地方政府在稳增长的推动下，这能将这些问题抛在脑后。贵州、湖南等一批省份公布出金额惊人的投资计划，但是实际上地方政府的财政早已捉襟见肘，银行也不愿意再无条件地贷款支持地方基础建设。
所以能真正提振经济的，还是房地产。而且刺激经济并不需要中央做什么，只需要它不做什么，放下那只“闲不住”的手，停止对市场的打压，其它便水到渠成了。
我们对历次中央打压地方楼市新政可以看出，只要别挑战放松限购条件等底线，那就放手做吧。中央也恰好做到了这一点，一方面继续放狠话，另一方面对房市的升温睁一只眼闭一只眼。中央闭着的眼能闭多久，取决于经济的下滑程度。
可是地方就有如脱缰野马，你敢放我就敢尥蹶子。不断挑战限购底线，中央饶有耐心地见一处灭一处，但好比按下葫芦浮起瓢，在缺乏问责机制情况下，地方违规成本极低，根本起不到任何的震慑作用。
地产圈子里有个很有趣的说法，即“2011年，是温总理PK开发商；现在，是温总理PK地方政府。”
《新世纪周刊》甚至毫不讳言地援引了广东某市政府在一份2012年房地产调控报告中的观点，在国家房地产调控政策未现放松的前提下，地方政府很难突破国家政策框架调整地产政策，但考虑到国内外经济形势变化，预测中央楼市调控会有所放松，届时“我们要做好限购、限贷等政策微调的储备工作”。
调控走到十字路口
经济形势复杂调控陷入两难
回顾自2009年来所有的房地产调控政策，“国四条”、“国十一条”、限购、限贷等一系列以行政政策为主导的政策控制下，高房价依旧没有调控下去，房地产政策久调而无效也让人意兴阑珊。
地方政府的资金饥渴
如今地方政府正处在财政紧张的水深火热之中。中国指数研究院统计显示，今年上半年各地土地出让金收入明显下降，全国300个城市土地出让金总额6525.98亿元，较去年同期10598.24亿元下降38%。其中北上广土地出让金同比降幅都在4成以上。
而根据财政部数据，2012年1月-6月，与房地产相关的税收收入下降。1月-6月契税、房地产营业税同比分别下降9.9%和8.5%，比去年同期增速分别回落37.4和27.9个百分点。
各种放松政策让调控大打折扣
为了止住经济下滑趋势，货币政策从信贷放松到降利率、存款准备金率，已经眼花瞭乱地舞过一轮；而为了地方政府财政纾困，中央也做出相应的政策调整，比如允许地方债发行，松绑城投债等。但地方政府对土地财政的高度依赖积重难返。
我们无数次痛陈房地产绑架中国经济，而如今这些政策再次将银行、房地产开发商和地方政府绑在了一起。
中国的房地产调控，本身不可能在很短的时间内使价格迅速下跌，限购、限贷是没有办法的下下策，必须尽快用成熟有效的经济手段代替行政手段，而货币政策也不能因为开发商的游说和地方政府的软抵抗而在调控期反复摇摆不定。
结语
此时放松房地产政策，也许对稳定经济有所帮助，但是长远来看只会制造出更大的泡沫，最终给经济及金融体系带来更大的隐患。
[本帖由 版主 于 2012-09-18 10:37 AM 编辑]
