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楼市最佳购买时点在10月份之前
2010年06月12日 02:00 陈宝存
国十条新政实施近两月，效果已经初步显现。但是，这是在政策严重吃紧的局面下的暂时现象，房价上涨的市场因素不可能改变。那么持续观望试图抄深底的人，一定会失望而归。
购买力到底有多大？从市场数据中看不到，但是强劲的购买力只是被政策所压制。而以我们的国情对执行能力的削减很快就要浮出水面。任何政策的制定，不适应我们的变通能力，最终都不会真正起作用。而对市场的情况存在的分歧，最终表现在具体政策的执行上。而各商业银行自身的对风险的把控能力与放贷压力，高层不可低估。并不是只有银监会才懂市场，而真实了解市场的，恰恰不可能是银监会。
综合5月份的经济数据，我认为继续打压楼市的政策，基本会在三季度结束，那么压抑的购买力释放，启动在第四季度起始的10月份。而楼市购买的最佳机会只能在10月份之前。
有关房价的数据显示：一二手房均有回落。幅度上不大，僵持局面仍将持续，关键还是看政策，这是第一点。未来7、8、9三个月，尚存进一步回落的机会。房价继续僵持也就是这三个月。
财政收支数据显示：5月份，全国财政收入7917.66亿元，比去年同月增加1348.19亿元，增长20.5%。但是，
但5月份收入与前4个月相比，收入增幅回落13.6个百分点。1-5月累计，全国财政支出25692.21亿元，比去年同期增加3195.23亿元，增长14.2%。其中，中央本级支出5361.93亿元，增长16.7%；地方本级支出20330.28亿元，增长13.6%。
继续持续，收支平衡必然被打破，所以财政压力是今后中央与地方面临的最大压力。那么，继续出台更大效力的打压政策，势必影响房企的投资信心，对而成交量的持续低迷与土地投资的回落，中央和地方财政是很难承受这个压力的。继续维持一季度的政策打压尚存空间，但是政策继续加码的可能性不大。
据中国银行总行人士分析：从目前来看，随着食品价格的下降，下半年CPI过快增长的局面在放缓，新涨价因素在减少。而考虑到加息对实体经济的负面影响，下半年货币政策不应该再继续收紧，在经济走势没有比较明朗的情况下，央行需谨慎使用加息工具。信贷政策面临压力还有一点，就是信贷总量7.5万亿。
中国央行11日发布2010年5月金融统计数据报告，5月人民币贷款增加6394亿元，同比少增275亿元。5月末，本外币贷款余额46.81万亿元，同比增长23.2%，当月本外币贷款增加6306亿元，同比少增1436亿元。人民币贷款余额43.99万亿元，同比增长21.5%，比上月低0.5个百分点。
而CPI同比涨3.1%，PPI同比涨7.1%。对此交通银行首席经济学家连平表示，CPI数据基本符合市场预期，物价温和上涨，现实不存在通胀。
接下来应该关注的是通缩而不是通胀。而全面收紧的楼市政策，也不存在一直执行下去的空间。
稍好的形势在于房企对后市的信心还是十足的。与08年完全不一样的是，重点房企的拿地步伐没有止步的迹象。
《中国证券报》报道：在经历了4、5月的低潮期后，上市公司重燃拿地热潮。保利地产（600048）11日公告，公司及控股子公司于近期在上海、广州、成都等地接连斩获了9宗地块，土地出让金额共计55.95亿元。
今年以来，保利地产已斥资214.71亿元拿下位于北京、上海、广州、天津等地的数宗地块。
而中国指数研究院的调查报告显示，今年前4月万科新增土地建筑面积达913万平方米，居各房企之首。
《每日经济新闻》报道：“鉴于对行业发展前景不乐观，2009年5月前的16个月内，富力竟未收购一块土地。但2009年5月房市反弹后，富力知错就改，开始重兵进入。比如今年4月29日，富力以70.5亿元拍得津南区地块，创造了天津总价的新地王。”
土地成交回归平稳的前提是房企的投资信心。而楼价未来的平稳，又来源于土地成交量的高度提升。那么，10年与08年的明显不同也表现在此。保证房企的理性投资，也是保障房建设目标实现与否的关键。
希望出现的局面是，市场的理性购买与政策的理性回归。
[本帖由 版主 于 2010-06-12 02:31 PM 编辑]
