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万达拿下兰州最后一宗体育用地 出价仅为市场价一半
发布：2012-12-06 04:51 来源：21世纪经济报道 记者：纪睿坤
历时近6年，兰州市政府引进第一个高端商业业态——万达城关商业广场终于破土动工。与此同时，兰州市体育局名下的最后一宗体育用地也随之消失。
一位熟知兰州市土地市场人士向本报记者介绍，比对兰州市周边地块的价格，万达占据的天水北路的土地价格起码价值800万/亩-1000万/亩，而万达的拿地价仅为市场价的一半。
不仅如此，据本报记者调查，兰州市体育用地的消失不过是“万达模式”在全国开花的一个缩影。
“万达每进驻一个新城市，都把目标瞄准在交通便利人口相对密集，具有巨大商业开发潜力，高性价比地段，地段优势背后是高额的拆迁安置成本，相比之下，位于城市核心地段的学校、体育场地、公共设施用地拆迁难度和成本优势就随之突显。”一位不愿具名的房地产权威业内人士认为，这也是兰州市体育用地不断被蚕食的重要原因。
据当地政府人士向本报记者介绍，即使在当地政府内部对于该项目也有不同看法，对于此说法，记者试图向兰州相关政府部门求证，但未得到答复。
最后一宗体育用地
10月，本报记者来到了兰州万达广场的规划所在地，十个挖土机、两台塔吊、几十个工人正在一个近2万平方米左右的大坑内紧急施工，进入紧张的开工前准备阶段。
3个月前，这块大坑上就坐落着兰州市体校和兰州市体工大队，也是兰州市体育局仅存的一块体育用地。
“体校内的总面积约7000平方米的足球场和田径场，是学生运动场地，也是全市运动会、竞技比赛、健身活动以及周边居民遭遇地震、洪水等避难点。”原兰州市体校的老校长江树臣介绍，截止到目前，当地体育局名下的体育用地均因房地产开发被蚕食殆尽。
兰州市体育局一位退休的官员介绍，此前兰州市体育局名下主要有三块体育场地，一块是红山根体育场；一块是鸭嘴滩体育公园；还有一块就是兰州市体校和兰州市体工大队原址。
“红山根体育场被出售给房地产公司，用以商业住宅小区的开发，鸭嘴滩体育公园用地也被建成为个人谋利的餐饮场所，仅存的最后一块体育用地也因为万达的到来，而没能保住。”上述人士如是说。
最终这块地还是被万达“拿走”，按照宣传资料，这个万达广场建成后将是兰州最大的城市综合体，被兰州市列为2012年15个重大项目之一。
江树臣在肯定万达进入给这座城市带来的税收、就业好处的同时也指出，商业性的地产开发在占用学校、体育场地等公共设施用地之后，也应遵循法律法规，先建后拆。
据《体育法》“第四十六条”规定，任何组织和个人不得侵占、破坏公共体育设施。因特殊情况需要临时占用体育设施的，必须经体育行政部门和建设规划部门批准,并及时归还；按照城市规划改变体育场地用途的,应当按照国家有关规定，先行择地新建偿还。
然而，兰州市体校和体工大队已经被拆迁一年半，兰州万达广场项目也已完成拆迁，开始动工，但记者走访兰州市体育局、规划局、国土局等多个部门获悉，兰州市辖区内最后一块体育用地，兰州市唯一一所体育职业学校的选址工作仍未着落。
兰州的赔本买卖？
更让江树臣不解的是，兰州市政府在引进万达广场时，似乎做了贴本的买卖，业内人士估算万达的拿地价仅为市场价的一半左右。
“项目最早选址位于兰州七里河区友谊宾馆旧址，但在论证拆迁问题时，发现该地块的拆迁量太大，涉及单位复杂，成本高、难度大，不得不搁置，重新选址。”一位接近兰州市政府的人士介绍，并最终敲定于天水北路雁滩地块，原规划占地108亩。
兰州最后一宗体育用地消失之谜
对于重新选址地块，万达希望以不超过5亿元的代价获得：征地费每亩最高不超过450万元，108亩共计4.86亿元，但据城关区政府关于兰州万达商业广场项目匡算的土地征地费用合计共需征地费用65785.6万元，平均每亩拆迁征地费用609.1万元，两者相差1.72亿元。
为了促进项目的开建，上述接近兰州市政府的人士介绍，兰州市政府提出差价由万达先行垫付，待项目完成后从商品房建设、销售期间的税收中返还万达，并报请兰州市政府审议，但遭到了兰州市财政局的否定，并建议企业自行消化。
直到2010年10月份，万达才以6.58亿元的价格拿下城关区滩尖子G1018号地，占地也缩减为100.571亩。
原规划涉及的拆迁范围包括兰州市体校、兰州市体工大队、甘肃教育学院、兰州胜天房地产开发公司、省委宣传部、省统计局、兰州市军休五所、省军区休养所、滩尖子加油站、中药材公司共10家单位，需拆迁住宅550户。
“经多次协调无果，原万达项目规划用地被缩减了15亩，其中省委宣传部等政府单位不再列为拆迁范围，主要的拆迁对象就是兰州市体校和兰州市体工大队两家单位。”
“100.571亩规划用地中，80多亩属于兰州市体校和兰州市体工大队，土地附着物少，涉及单位简单，拆迁成本低，难度也较小。”上述接近兰州市政府不愿具名的权威人士介绍，因缩减规划致使土地出让金出现的差额，也被要求及时返回给万达集团。
在本轮拆迁中，上述不愿具名的房地产权威业内人士称，万达无疑是最受益的，低廉的土地价格，优质的土地资源，高额的利润回报，连最棘手的拆迁安置，也只是政府行为，和自己毫不相关，毕竟曾经签订的土地协议上，明确规定的是“三通一平”。
[本帖由 版主 于 2012-12-06 11:20 AM 编辑]
