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楼市限价严字当头 房企应对歪招频现
发布： 2013-05-07 15:49 来源：上海证券报 记者：朱楠
在限价政策成为多地房价调控主要手段的背景下，一场“上有政策、下有对策”的游戏正在上演。
随着“国五条”落实政策的陆续出台，一线城市中除上海外，北京、广州、深圳均加强预售许可证的监管，以此对新房预售价格进行控制和干预。以北京为例，自4月以来，北京大量楼盘由于预售许可证“难产”而入市遇阻。相关统计数据亦显示，一线城市供应明显乏力，较3月份下降约48%。
面对这场对攻游戏，开发商使出全身解数，通过剥离精装修费用、转售现房、捂盘等手法规避限价政策。其中的种种乱象，归根到底是开发商企图夺回因限价而暂时失去的定价权。不少业内人士表示，以销售技巧或囤货观望来应对政策，不如调整价格预期、加快销售速度更为实际。
严格限价 北京诸多项目上市受阻
“不是我们不想卖，实在不知道预售许可证什么时候能批下来，如果能拿到预售证我们现在就卖了。”位于北京海淀区上地的华润橡树湾项目销售人员带着抱怨的口气向记者表示。原本打算5、6月份开盘的橡树湾由于遭受预售证困扰，其尾盘五期房源仍在等待开盘中，据销售人员介绍目前预计开盘时间拖延至7、8月份。
事实上，橡树湾五期房源预售证的“难产”正是由于北京住建委4月以来针对新房预售价格的进一步监管。作为“国五条”的地方落地配套政策，自4月10日以来，北京市住建委不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证后，针对商品房预售的“限价”政策进一步收紧。现阶段，北京项目报批销售的程序也逐渐趋严，开发商需要提供预售方案、资金监管方案、小区前期销售情况等资料，并填写大量表格。
就以橡树湾项目为例，去年该盘四期销售均价3.6万元/平方米，由于整体销售业绩不错，开发商把最初准备在去年发售的房源留至今年。有媒体此前报道称，今年该项目曾以6.3万元的均价报批，终因涨幅过高被拒。
“最终价格未定，预计均价大致在5万—5.5万元/平方米。”销售人员告诉记者。可以看出，虽然开发商已调低了心理预期价格，但与前期价格相比，五期房源预计售价涨幅依然高达40-50%，这或许正是该项目预售证迟迟未能获得的主要原因。对此销售人员的解释是，该项目五期房源装修标准进行了提升，家电品牌等较四期房源都提高了档次。
上述情况并非少数。位于北京北五环亚奥板块内的润泽公馆也遇到同样情况。去年9月，该项目以均价2.6万元/平方米开盘，经历了去年下半年到今年年初的一轮价格上涨后，该项目周边现房现已卖到4万元/平方米以上，如果继续按2.6万元/平方米预售明显低于周边市场价，开发商显然不甘心。
此外，预计6月开盘的保利春天里三期，现在也在申请预售证的过程中，价格待定。其二期均价在15000-16000元/平方米，但当前该区域市场指导价已达19196元/平方米，这意味着，三期定价将高于二期，势必触发政府的预售红线。
“建委压了不少证没批。我们会关注公司代理项目周围的竞争楼盘，最近时常发现，周边项目原本打算近期开盘的，结果没开出来，一问才知道是预售证没批下来。”世联地产北京市场研究部的经理刘婧姝告诉记者。报批价格较前期房源成交价格过高，是这些项目预售证“难产”的主要原因。
调控反致供应疲软
各地“国五条”落实政策在4月初陆续出台，为抑制房价过快上涨，地方政府欲借助“限价令”将新开盘商品房价格控制在相对稳定的水平。
4月底，广州国土房管局下发通知，规定自4月24日起，广州全面执行商品房预售价格网上申报制度，开发企业必须办理预售网上申报，并接受国土房管部门的价格指导，对未按要求执行的开发企业将暂不核发预售许可证。同时，北京的房价管控体系也日趋明朗，将实施的商品房行政限价管理政策将采取“双轨模式”，即符合自主、改善性需求的普通商品房纳入“限价房序列”管理；包括高端项目在内的非自主、改善型商品房，则划入“价格监管和预售引导序列”。北京市住建委主任杨斌在公开场合强调，政府将不再为定价高于此前成交价和周边同质商品房价的新盘发放预售许可证。在深圳，监管部门规定商品房预售价调整幅度达到或超过15%而不报的，将处以罚款10万的处罚，同时项目预售报价明显超过上月均价的也将在预售证上予以控制。
“与其他城市相比，北京的限价政策最严厉。”北京中原地产市场研究部总监张大伟告诉记者。北京的房价其实分为预售报价和实际签约价格，预售报价往往是虚的，开发商可以在此基础上做一些营销噱头，而真正体现房价真实情况的是签约价格。现在北京住建委“卡”的不仅是开发商获取预售许可证时的预售报价，还包括实际签约价格。“4月以来，北京已经有20多个项目在签约价格备案时要求一分钱不能涨。”张大伟告诉记者。
在深圳，据深圳中原地产二级市场董事总经理玉家雄介绍，目前深圳的限价政策从大体方向来说与北京差不多，在个别楼盘的报价审批上也比较严格。由于监管部门对预售报价的严格审批，新开房源售价不得大幅高于前一批房源售价，开发商此前一贯采取的分批销售、低开高走的营销策略，目前实施起来难度较大。
政府将调控之手伸向定价环节，引起市场的无声反抗。一个明显的迹象是，在逐渐升级的“预售证之战”背后，开发商的观望进一步收窄了供应量，供需矛盾有愈演愈烈之势。正是由于各地预售监管及“限价令”的出台，使得不少城市新房入市受阻，供应疲软，成交亦有所下滑。中原集团研究中心监测的40个城市，4月前25天新房供应量较3月供应量下降约23%，较去年月均供应水平下降约40%。其中一线城市供应明显乏力，较3月份下降约48%。
开发商动足脑筋规避政策
失去定价权的地产商们正加入到逐渐升级的“预售证之战”中。观望僵持之下，北京的部分开发商开始寻求突围，通过剥离精装修费用、转售现房等策略，以打破定价之困。
已于4月9日拿到预售许可证的北京万科新里程，其应对策略就是签订两个合同，一个是商品房预售合同，一个则是装修合同。位于房山区的该项目采用预售价格与装修价格相分离策略，商品房预售部分的均价在16000元/平方米左右，符合政府的限价要求，而实际上这批房源均价在20000元/平方米左右，超出部分购房者还需单独签订装修合同。销售人员告诉记者，装修合同不能申请住房贷款，只能做消费贷，如果不贷款就只能把装修合同上的金额算进首付里。
“事实上，单独拿出的精装修费用往往被要求一次性付款，这间接提高了购房者的首付比例。”张大伟告诉记者，更何况，对于那些价格上调幅度较大的项目或豪宅项目来说，分离精装修费用的意义似乎微乎其微。“像万科新里程这样的刚需项目还可以操作，像一些豪宅项目，单价动辄上涨近万元甚至更多，很难靠转移有限的精装修费用拿到预售证。”
也有一些原先的毛坯房项目为了合理涨价，通过预售审批，而增加了精装修。世联地产刘婧姝告诉记者，北京的万科长阳半岛项目就是如此，该项目增加了精装修后，新一批房源单价上涨了2000元并顺利获得预售审批，而事实上开发商在精装修上的成本往往不到2000元。“这种方法也仅适用于万科这类精装修经验丰富的开发商，如果是从来没做过精装修的开发商，临时增加装修也很难做到。”刘婧姝表示。
还有些开发商则采取“摒”的策略。“在深圳，一些高端项目的开发商不甘心自己的项目品质好却无法与周边项目拉开价格差距，就先降低售价推出一部分期房房源，等回笼了一部分资金后，剩下的房源等到现房再涨价销售。” 深圳中原地产玉家雄告诉记者，开发商作此决定前也必须全面衡量，一是资金链是否撑得住，二是现房涨价后购买需求是否能“买账”。
而在张大伟看来，虽然短期来看，限价政策会抑制楼市供应量，但大多数开发商最终仍将调整价格预期、按照自己的节奏供应房源上市销售。“一旦这一政策执行时间过长，部分项目可能从资金成本的角度考虑加快预售。从目前来看，市场已经逐渐认为政策严厉程度超过预期，考虑平价入市的项目在增加。”张大伟表示。
玉家雄告诉记者，面对目前楼市调控的常态化，开发商也开始从另外一个角度来应对政策。“以前开发商往往追求利润的最大化，而现在他们更在乎销售速度和周转率的加快。”目前市场仍以刚性需求为主导，客户对价格的敏感令开发商理性认识到惜售囤货未必有益，过高的资金成本使得大多数房企只能选择加快销售以应对调控。
