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中国房价暴跌现象或重演
发布：2013-12-17 07:56 来源： 腾讯房产网 作者：陈思进
当价格上升到畸高位置时必然抑制需求，使得需求下降、价格走低，最终使得价格和需求相互作用达成新的均衡。这是一个颠扑不破的规律，房地产(行情 专区)市场绝不会成为例外。
还记得2008年那场房价下降是怎么演变的？2008年70大中城市房价出现近10年来首次下跌，房价下降城市的数量逐步增多。二三线城市的老百姓当时听说北京的房价下降了，立即全部不买房了。
持续“高烧”的房价正在显现降温迹象。随着新一轮楼市调控从一线城市向二三线城市蔓延，多个城市楼市成交出现下滑，部分房企开始打折促销，其中不乏一些实力房企。据统计，北京、广州等地房价已明显松动，万科、华润、恒大、保利等企业项目多次进入周度折扣排行TOP10行列，部分房企折扣最高可达6.5折。此外，二手房挂牌价也出现下降。不过，业内人士认为，依目前的市场情况判断房价拐点为时尚早。
据《北京晨报》报道，北京楼市出现有价无市，中介称超400万二手房难出手。青岛也出现了二手房难以脱手，挂盘几个月无人问津的现象。
从专业研究机构数据看，据链家地产市场研究中心统计，12月第一周，北京新建商品住宅成交均价环比下降6.2%；北京二手住宅成交均价环比下降4.25%。广州经纬行研究中心的监测数据也显示，11月份，广州十区两市新建商品住宅签约均价环比下跌9.4%，同比下跌6.17%。
从成交量看，中国指数研究院9日发布的数据显示，上周监测的43个城市中，逾五成城市成交面积同比下降。中原集团研究中心所监测的54个城市数据也显示，12月前5天新建住宅同比11月份成交下降约6%。国土资源部三季度中地指数显示，房地产业投资总额下降31.6%，商品房销售面积下降27.5%。
在销售放缓的同时，房企库存也呈现走高的态势。上海易居房地产研究院发布的《11月份新建商品住宅库存报告》指出，监测的20个城市新建商品住宅库存总量为7987万平方米，环比增长2.9%，同比增长4.3%。从绝对量看，11月库存量达到了2012年以来的最高水平。
《新京报》称，这些数据均表明全国主要城市包括一线城市房价出现松动、滞涨甚至有价无市迹象。而这次与以往大为不同。过去也曾出现过短暂性的房地产成交量下滑、房价滞涨现象，但那是在行政手段调控强力措施出台背景下，是在民众对调控给予厚望预期情况下。而这次多城市商品房有价无市、出现滞涨迹象几乎完全是由市场内生机制发挥作用的原因。
从微观经济分析，需求曲线是向下倾斜的，即：需求与价格呈现是反向关系。当价格上升到畸高位置时必然抑制需求，使得需求下降、价格走低，最终使得价格和需求相互作用达成新的均衡。这是一个颠扑不破的规律，房地产市场绝不会成为例外。
从宏观经济学分析，中国内地房地产的畸形发展，房价畸高已对整个经济造成巨大侵害。房地产价值极度膨胀，房价泡沫式暴涨，其虚幻财富效应显现，使得房地产具有巨大的吸金效应，将社会总投资、总需求、资本等主要生产要素都吸引到房地产行业里，造成百业凋敝，特别是实体经济不景气。进而使得社会总需求包括总消费水平受到严重打压。
总需求曲线是向下倾斜的，表明实际支出会随着价格水平的上升而下降。这就是中国内需始终启动不起来的原因之一。而同时，房地产膨胀、房价暴涨抑制了总需求，反过来最终也殃及房地产本身，使得商品房需求也受到打压。
一开始出现有价无市，成交量下滑等迹象，不排除最终房地产泡沫破灭，房价崩盘，引发经济和金融危机的可能。北京等城市出现住房有价无市现象或已是先期征兆。这至少表明中国房地产市场并没有脱离市场规律，或许放手让市场机制在房地产市场发挥作用“天塌不下来”，甚至比行政手段调控效果要好。
虽然判断拐点为时过早，但是，房价确实有见顶征兆。总之，中国的国民产出已经支撑不了如此庞大的房地产泡沫价值，中国国民收入很难支撑如此畸高的房价。房地产泡沫破灭是迟早的事情，高房价掉头向下也只是时间问题。
“最新调控措施表明新领导班子仍着眼于遏制投机活动，不会放松现行措施，对增加一线城市和省会城市住宅供应量的重视可能会有助于稳定房价。”龙洲经讯首席分析师咬丽蔷说。
在房价冲动的2013年，虽然一二线城市房价都出现了上涨，在三四线城市的房价却是步履维艰的，有的城市房地产市场过剩问题和泡沫破裂的风险很大。
中指院分析认为，当前购房者预期也出现一定变化，市场有所降温。随着年末发布调控政策的城市逐渐增多，一线城市与部分上涨势头过快的二线城市，均采取了从严从紧的升级版调控政策为主要基调，一系列政策使得市场的看涨预期得到有效控制。三四线城市、西部楼市泡沫明显已形成风险集中圈对于三四线城市而言，虽然其房价可能会继续高位运行，但无疑风险在不断增大。
大多三四线城市外出务工人员占比较高，城市常住人口普遍低于户籍人口，新增住房需求相对冷淡。而经济总量的相对有限，以及中心区域土地供应的较为充裕，更使得三四线城市供应过量的市场现象雪上加霜，因此大多三四线城市房地产市场待售存量一直处于增长之中，今年部分城市供应达到峰值，其供求失衡甚至处于临界点，整体供求风险较高，主要表现在，“一是交易量将出现大幅萎缩，二是房价有较大的下滑风险。”
杨红旭：中央经济工作会议为啥不提房地产调控？
从大的指导方针分析，三中全会已明确提出发挥市场在资源配置中决定性作用，未来十年，中国经济的市场化程度将会显著提高。既然要更多的发挥市场“无形之手”的作用，也即意味着要减少政策“有形之手”的干预。
中央经济工作会议没有再提房地产调控！于是房地产界又来一片欢呼，之前悬着的一颗心落地了。但此事值得深思。
近段时间，重大会议频频召开，惹得关注房地产的人们，心情起伏不定。经过去年以来的楼市持续回暖，当前部分城市房价涨幅较大。在这一背景下，无论购房者，还是开发商，对于政策面的关注度非常高。
近期有三个重要会议。其一，11月的三中全会，很少涉及房地产，其中土地改革没有想象的力度大，宅基地依然不能交易，小产权房转正暂也没戏。房地产税立法和改革还将推进，房产税成了很多人一块“心病”，但在立法之前，不可能全国铺开，而立法需要好几年时间，暂也不必过忧。住房保障和住宅供应属于老生常谈。最重要的一点，没提房地产调控和房价，这让房地产业界人士不禁欢欣。
其二，12月初的中央政治局会议，对明年工作的经济工作定调、定方向，其新闻通发稿中提到：要做好住房保障和房地产市场调控。这一提法，立即在房地产界紧张起来。要知道，本届党政班子登场后，也即今年两会以来，从未在正式场合和文件中，提到“房地产调控、调控房价”。部分人据此认为，明年可能出台新的房地产调控政策，利空市场。
其三，12月13日结束的中央经济工作会议，提出：“努力解决好住房问题，探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”
没有再提房地产调控！于是房地产界又来一片欢呼，之前悬着的一颗心落地了。但此事值得深思。一般而言，中央经济工作会议的诸多领域的口径，会与之前政治局的定调会相同。而这次在房地产调控方面却有些“神出鬼没”。只能说明，相关在这一问题上，在当前房价涨幅仍偏大的情况下，决策层心态也颇为纠结。
不过，从大的指导方针分析，三中全会已明确提出发挥市场在资源配置中决定性作用，未来十年，中国经济的市场化程度将会显著提高。既然要更多的发挥市场“无形之手”的作用，也即意味着要减少政策“有形之手”的干预。这两只手的力量，是此消彼长的关系。在这一背景下，未来减少对于房地产市场调控，是符合逻辑的。所以，不管是否提及“房地产调控”，这桩事，都不会再像过去十年，那么重要、那么隆重、那么频繁了。
回顾，过去两年的中央经济工作会议，2011年提出：坚持调控不动摇，促使房价合理回归；2012年提出：继续坚持房地产调控政策不动摇。而今年，最终没提房地产调控，站在过去十年高频率、大力度的调控房地产的历史背景来看，毫无疑问，这是在房地产管理方面的重大进步。
接下来，简要分析一下本次中央经济工作会议涉及到房地产的内容。首先，“探索适合国情、符合发展阶段性特征的住房模式”。这句话主要指代“双轨制”：政府主导保障房、市场主导商品房。
2010年中央经济工作会议中首次提出“逐步形成符合国情的保障性住房体系和商品房体系”。今年10月底，中央政治局就加快推进住房保障体系和供应体系建设进行第十次集体学习时，习书记强调：从我国国情看，总的方向是构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。
其次，“加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造”。这句话说明了住房保障建设的重点。未来公租房将是主导，且住建部已经表示要将廉租房并入公租房体系中，棚改房是几年内的重点工作，上半年国务院会议已提出未来五年再改造1000万户，其后改造量将逐渐减少。
再次，“特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。”近些年，一线城市房价涨幅偏大，一方面与需求旺盛有关，另一方面与住宅供应不足有关。未来不宜继续使用限购限贷限价等行政手段打压需求，这样不符合市场机制，但政府完全可以通过有形之手，增加宅地及住宅供应，从而调节住宅供求关系，从而稳定房价或缓解房价涨幅。
[本帖由 版主 于 2013-12-21 07:05 PM 编辑]
