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楼市开年遇冷 上半年或成房企出货窗口期
发布：2014-01-28 07:43 来源： 地产中国网
经历了2013年的翘尾行情，2014年楼市开局普遍冷清。多家研究机构监测数据显示，全国50多个重点城市1月份新房成交均出现回落，相比去年12月初下调两成左右。春节临近、房企惜售、购房人心态变化、银行信贷收紧等多种因素促使楼市明显降温。
在业界看来，2013年出让的很多高溢价土地会在2014年集中上市，今年的楼市难以好过去年，同时随着国内经济从快速增长到缓慢增长的转变，房企亟须做好风险应对准备。克而瑞研究中心分析师杨晨青认为，尤其是对高周转房企而言，2014年要面对的是大量新增供应扎堆入市，以及资金面收紧力度有增无减的局面，因此，抓住上半年窗口期跑量销售或将成为房企2014年最安全的销售策略。
各地楼市成交普遍回落
2014年1月份，楼市成交明显回落的景象在多个城市出现。中原地产研究中心提供的数据显示，1月份，全国54个重点城市新房成交回落，合计54个城市前12天成交住宅8.1万套，相比2013年12月初下调20%。其中，一线城市成交环比下降19.7%，二线城市成交环比下降15.7%，三四线城市成交则环比下降23.3%与22.3%。
数据显示，2014年首周，上海仅有3个新盘入市，1月份前19天累计成交新房48.7万平方米，同比下滑18.8%。此外，广州的房地产市场亦呈现量价齐跌现象，数据显示，广州十区二市在新年首周一手住宅成交量环比大跌39.9%，成交均价环比下滑34.4%。
而在2013年，全国房地产市场总体成交火爆，尤其是二手房市场，据中原地产研究中心监测，6个城市销售面积较2012年有逼近5成的跨越性增长。直到2013年12月，一、二手住宅成交量均以环比3%左右降幅平稳收官。
有业内人士认为，1月是新房供应的低谷期，加上去年楼市火热，新增楼盘已被大量去化，另外，对房企来说，1月份业绩考核压力不大，很多楼盘采取预收定金方式实现销售，因此今年开局新房供应持续低迷导致市场活跃程度明显下降。
伟业我爱我家集团副总裁胡景晖告诉中国房地产报记者，2013年末部分楼盘还曾有打折促销活动，但进入2014年，房企年底冲业绩时期已过，大部分开发商把注意力更多转向了春节后。因此，今年1月份不仅市场销售低迷，市场供应也呈现颓势.
二季度将成房企出货窗口期
2014年的房地产市场难现去年的辉煌，已是业界公认。在住宅抵押贷款收紧、影子银行清理整顿、债务再融资受阻等多重因素的影响下，或将促使开发商放慢脚步。
另一层面，从土地市场看，克而瑞监测数据显示，2012年下半年53个典型城市共成交土地建筑面积达3.79亿平方米，2013年全年成交7.49亿平方米，这些土地预计将成为今年下半年新房市场的供应主力，这无疑会加大企业之间的竞争。
资金面趋紧则是房企面临的更大变数。“107号文”加强了对信托、基金等“影子银行”的资金监管，房企资金面在2014年趋紧将是大概率事件。
在近日举办的彭博经济论坛上，彭博房地产分析师方兴称，综合他对中国18家具有代表意义的房企进行样本分析发现，18家房企中，除去两家房企2013年股价实现上涨外，其余全部呈下跌趋势，行业整体下跌20%。这从侧面折射出了资本市场对房企的预期并不乐观。
对房企来说，在新的市场和政策环境下，过往的玩法也需要改变。
不过，从目前的市场情况看，年初房企推盘意愿并不强烈。以北京为例，多数房企开始收缩推盘量。“我们目前没有开盘计划，具体推盘可能要等到3月份左右。”北京大兴一热点楼盘销售人员对中国房地产报记者表示。而另有数据显示，1月份北京仅有6个新盘入市。
中国房产信息集团研究中心对26个一二线城市的房企经理人进行的抽样调研也显示，今年一季度，房企在一二线城市的供应预期较为谨慎，一线城市中没有企业表示将大幅增加供应，二线城市中只有14%的经理人表示将大幅增加供应。
有机构预计，今年二季度将是房企出货的窗口期。杨晨青认为，根据历年的情况，资金流动性在上半年普遍较好，针对“刚需”的个人住房贷款，无论是利率优惠的程度还是贷款审批的严格程度都远好于下半年。因此，2014年上半年将成为房企出货的窗口期，如果房企在今年上半年加大销售力度，一方面销售情况会相对较好；另一方面回款效率也将大大增加。
同策咨询研究中心总监张宏伟亦认为，今年二季度将成为需求集中放量的“窗口期”，因为从经验看，历次调控政策的执行时效性周期为4～6个月，预计2013年11月前后阶段性收紧的政策效力会在2014年二季度逐步化解，短期内的变化将导致市场放量窗口期的变化。
由于预计供应高峰会在2014年下半年出现，部分房企已决定选在上半年加快出货。世茂集团董事局副主席许世坛即表示，2014年，世茂会将销售和利润在考核体系中的权重适当降低一点，还将加大另外两个指标的权重，一是现金流，二是项目质量，且世茂会在上半年补充约200亿元货值的可售房源。
由于2013年四季度是房企推盘的高峰期，所以业界预计2014年整体推盘速度也会加快，建议房企在上半年即完成整体销售的六七成左右，不过，具体的推盘节奏还要看今年“两会”前后房地产调控政策的指向。
[本帖由 版主 于 2014-01-28 09:55 AM 编辑]
