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丁祖昱：房企降价要趁早 且要一次降到位
发布： 2014-05-22 10:54 来源：腾讯财经
近日，国家统计局照例公布了4月份70个大中城市房价数据，从环比来看，价格下降的城市有8个，房价环比上升的城市个数逐月减少，4月份为2012年11月以来最低值。从同比来看，新建住宅（含商品住宅和保障性住宅）销售价格同比上升6.7%，涨幅已连续四个月缩窄，且创下去年5月来最低。环比下跌的城市有杭州、宁波、无锡、温州、金华、赣州、安庆、惠州；涨幅居前的城市则包括南京、厦门、上海等，最高涨幅为上海的13.6%（去年北上广深同比增长皆破20%的景象已一去不复返，北京上年末想尽办法少涨一些不做第一的操作也恍若隔世），最低为温州的-4.4%。一般来说统计的都是交易登记数据，可能和市场预售表现会滞后1-2个月，所以4月70城市房价统计还没有将当前实际的项目降价潮反映在房价变化数据当中。
昨天，正好在大连出差，耳闻当地市场近来也和杭州一样，降价不断，于是与我们大连机构同事核对梳理后，整理了以下几个典型案例供大家参考。
从我了解到的当前房地产市场降价情况来看，呈现以下几个特征：
1、大公司率先降价。像万科、世茂、中海、远洋、九龙仓等都在本轮调整中应对非常积极。历数过去几次市场调整，都能看到规模房企是降价的主力军。对他们来说今天降价不在一城一盘之得失，而是确保公司整体现金流，要保持这样的规模，就必须顺应市场——什么价格卖的掉就卖什么价。
2、近两年发展较快的、拓展比较猛的中大型房企也加入降价行列，特别是在去年疯狂拿地的房企，一旦市场持续波动就会对其现金流产生巨大影响，他们加入降价行列并成为主力军，也很正常。
3、地方性的中小规模房企（除了“拿贵钱”的房企不得不调价之外，以浙江部分房企为典型）大多数以观望、等待为主。究其原因都把希望寄托在政府救市上，大多数都押注未来几个月政府会出手拉一把。
4、从楼盘来说，大多都是新开盘或者新推不同产品调低定价。在售项目猛降20%以上很少见，在售盘调价多以特价房面目示人，也是更多考虑到已售业主的心理抗性，生怕闹出退房潮。
5、从区域看，供求关系严重失衡、整体市场压力较大、竞争激烈的城市都加入降价大军。从长三角的杭州、宁波、常州、无锡到环渤海的沈阳、大连，北京，而供求基本平衡的上海、广州、郑州、合肥、成都则大多数楼盘价格坚挺，个案调整。
6、从效果来看，目前降价效果很好的多数是刚需项目以及中心城区的中高端项目，而降价没有效果主要是远郊高端定位项目，一部分配套很有问题的项目降价效果也很差。
对未来企业的建议：
1、目前观望的、期盼政府救市企业还占大多数。如果确实企业资金毫无问题，楼盘也就一两个，用时间换空间也行；但对于现金流紧张、项目较多的中大规模房企，顺应当前市场情势，适时降价才是正确的选择，紧跟着万科、世茂等这些规模房企的操作，肯定是不会错的。
2、降价时点。很多企业都寄希望于未来救市，如果有，自然好，销售就能顺势而上；如果没有救市政策呢，更多企业必然在四季度孤注一掷，大幅降价之后发起秋收攻势。但细想之下，大家都在四季度发动降价攻势，那还能期望四季度有好的销售业绩吗？所以，一些竞争相对激烈的板块，晚降不如早降！
3、降价方式。要么不降要么一下子降出效果，与其钝刀子割肉还不如一次降到能卖掉的价位；另外在于竞争激烈且后续长期供大于求的板块，哪怕赔本降价也在所不惜。
降与不降，在于对供求的把握，在于对竞争的了解，在于对市场的判断。市场已变，以变应变才是正道！
