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温总理讲话揭示未来两年房价跌50%

来源：腾汛博客作者：吴其伦发表于 2010年12月29日 16:59

    温总理在12月26日参与中央人民广播电台直播时说，“我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心”。总理类似的表述还有两次，一次是在2月27日作客中国政府网、新华网与网民在线交流时讲的：“我有决心，在本届政府任期内能把这件事情管好，使房地产市场健康发展，使房价能够保持在一个合理的价位”。稍晚一次是在9月30日建国61周年的国庆招待会上的祝酒词中的一句话：“要增加保障性住房供给，保持房地产价格的合理和稳定，让经济发展成果更广泛地惠及全体人民。”

    总理这三次讲话中所谈的“房价合理价位”究竟是什么样的价位，总理没有明说，事实上总理也不便于明说。这就引起了业内外人士诸多猜测：有的猜想比较客观，说是剔除了房价暴利及腐败成本后，开发商以工业企业的平均利润所出售的价格是合理的；有的搬出了不合理的存在即合理歪论，讲现在的高房价之所以能存在就有它的合理性；有的就离了谱，猜总理为了经济高速发展，希望房价超高越合理。当然，参与竞猜的人所处立场不同，得出的结论也就各异。

    那么，如何准确猜出总理心目中的“房价合理价位”呢？笔者分析如下：

    欲准确探知总理所说的合理房价，需将总理的讲话认真分析、句句斟酌、字字推敲。以本月26日总理“我相信，经过我们一段的努力，房价会回到合理的价位，我有这个信心”的讲话为例，总理在这个讲话中除了再一次表明了调控房价决不退缩的坚定决心和信心外，另一层意思是调控不可一蹴而就，需要“经过我们一段的努力”，这些观点与上两次讲话区别不大，但最大的区别是总理这次用了一个关键的字“回”，“回”到什么呢？“回到合理价位”！这个“回”字便一下揭开了总理心目中房价合理价位的迷底。

    从《新华字典》上查知，“回”字最重要的含义有两个：一是“还，走向原来的地方”的意思，例：回家、回国；二是“掉转”的意思，例：回头、回过身来。理解了“回”字的含义后，再来分析总理的讲话就一点不难了。总理讲话的本质是：目前房价不合理，但我国曾有过合理价位的阶段，要经过一段时间的努力，使房价“掉转回头，走向原来曾有过的合理价位阶段”，他有信心。

    那么，我国曾有过房价合理价位的阶段是什么时期呢？这个问题对揭开迷底也非常重要。大家知道，我国的房地产泡沫是从2003年泛起的，那么，我们有理由认为，2002年以前的房价基本是合理的。

    我们以2002年的房价（以字母N代替）作为基数，考虑到民众收入及物价的上涨，我们按每年8%的递增速度进行计算，则可算出目前各地合理的房屋均价(用字母M代替)，也可算出总理讲话所隐含的未来两年的房价跌幅。计算公式为：N+(N×0.914)=M。

    以兰州为例，2002年兰州九洲开发区（地质灾害频发区，以前鲜有人居住）的房价不足1000/平米。100平的房子也就是十万，这个价位85%的人都买得起，没有泡沫，但目前已经暴涨到4500元/平米。

    则兰州合理的房价应为1000+（1000×0.914）=1914元/平方。这样算来，兰州九洲开发区的房价应该“掉转回头”下跌57.4%，这个下跌幅度也同社科院公布的兰州房价泡沫率53.4%非常接近。

    再以北京为例，2002年北京房屋均价约为5000/平米，按此算法，现在合理价位应该是5000+（5000×0.914）=9570元/平米，而现在北京的商品房均价为20000元/平米。要回到总理心目中的价位，应下跌52.15%。

    从近期温总理及李克强副总理在正式场合对于房地产调控的表态，结合中央经济工作会议精神，我们可以看出，未来两年（温总理任期内），将是中央政府向高房价发起总攻的重要时期。尽管如温总理所言，房价回归还需要我们经过一段时间的努力，可我们完全有理由相信，中国房价必将于近期开始进行理性回调，各地房价将在未来两年左右的时间出现50%左右的跌幅。